Bức tranh thị trường bất động sản năm 2011 u ám, bao phủ gam màu xám. Cơn sốt

giá nhà ở với khả năng thu về

siêu lợi nhuận

những năm trước, phát đi những

tín hiệu sai lệch về nhu cầu cũng như khả năng chi trả, thực tế đã đẩy thị trường

bất động sản phát triển thiếu lành mạnh.

Eo hẹp dòng vốn

Năm 2011 là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm vốn đổ vào lĩnh vực bất động

sản tại Việt Nam thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tình trạng này chủ yếu

do ảnh hưởng từ dư chấn của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị

trường bất động sản trong nước hiện đang còn trầm lắng.

Các nhà đầu tư và cả người dân có nhu cầu cũng đang trong tâm lý nghe ngóng,

chờ đợi. Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam chủ yếu

hướng vào phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp vì đây là thế mạnh của

họ, nhưng hiện phân khúc này đang có xu hướng bão hòa và giá đứng ở mức cao nên

cũng khó tìm đầu ra cho thị trường.

Bên cạnh đó, năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung thực hiện

giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất và bất động sản bị xếp vào

nhóm này nên cũng không tránh khỏi tình trạng khát vốn. Tính đến giữa năm, tỷ

trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa giảm xuống

còn 22% và đến 31/12 thì tỷ trọng này chỉ được tối đa là 16%. Cùng với lãi suất

vẫn ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu…

không thể thực hiện được do thị trường chứng khoán cũng chung cảnh khốn khó. Bởi

vậy, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều

so với những năm trước.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản

năm 2010 có mức tăng 23,5% so với năm 2009 nhưng đã có sự thay đổi theo chiều

hướng giảm liên tục trong cả năm 2011. Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm

chưa tới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống với dư nợ xấu khoảng 2%.

Dự án đổi chủ

Vốn luôn là một đòi hỏi cấp bách của thị trường bất động sản nhưng từ đầu năm

nay, các doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng đói triền miên. Thực

trạng này đã khiến nhiều chủ đầu tư trong nước phải ngậm ngùi chuyển nhượng dự

án cho các nhà đầu tư ngoại đang dồi dào tiềm lực để tiếp tục cầm cự qua đợt

đóng băng kéo dài của thị trường.

Theo con số báo cáo của các ngân hàng, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động

sản giảm số tuyệt đối so với năm cuối 2010.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lại cho rằng điều này chưa hợp lý

bởi tốc độ tăng – giảm tín dụng cho phía cung và cầu bất động sản chưa cân đối.

Trong khi các khoản cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn

phòng, trung tâm thương mại tăng và cho vay mua nhà để bán cũng tăng cao (tới

59,68%) thì cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều (19,92%).

Một số doanh nghiệp cho hay,

lãi suất

vay tín dụng bất động sản trong năm

2010 dao động từ 15-17%/năm nhưng sang đến năm 2011, mức lãi suất đã tăng lên

trên 20%/năm. Mặc dù vậy, các doanh nghiệp cũng không ký thêm được hợp đồng tín

dụng mới; thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp,

gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, nhất là đối với các dự án đang thực hiện dở

dang.

Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những

làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai chậm lại mà còn xuất

hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng do thiếu vốn đầu tư đã

phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài.

Hiện tượng này đã xảy ra với các dự án tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.

Ảnh hưởng của dòng tiền bị eo hẹp lại, đã tác động mạnh đến tính thanh khoản

của thị trường bất động sản. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân

hàng trong lĩnh vực bất động sản cao nhất đã bộc lộ rõ nét nhất trạng thái của

thị trường với sự “bất động’’ kéo dài từ năm 2010 vắt cả sang năm 2011 và chưa

có tín hiệu thay đổi vào năm tới.

Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân đối với bất động sản chiếm ít hơn

nhưng thị trường giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng nếm mùi “lao đao” vì bị

thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, các nhà đầu tư

đã phải bán tháo với mức giảm tới vài chục phần trăm.

Trong bối cảnh hiện nay, vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản không

nhiều, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vay ngân hàng. Mặt khác, dự án phải xây xong

móng mới được huy động vốn trong khi nhiều dự án đã hoàn thành tới 70-80% khối

lượng công việc vẫn bị giãn tiến độ, ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Chọn mặt gửi vàng

Hiện nay, dư nợ có đảm bảo bằng tài sản tại các ngân hàng chiếm tới 97%,

trong đó dư nợ cho vay không có tài sản đảm bảo chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư nợ

cho vay bất động sản. Bởi vậy, nếu khâu thẩm định giá đối với các tài sản thế

chấp chặt chẽ và chính xác thì xét về lý thuyết, độ an toàn đối với các khoản

vay bất động sản hiện nay là khá cao, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

nhận xét.

Tuy vậy, các quy định chặt chẽ cũng còn chứa những hạn chế. Việc cho vay tín

dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện sẽ chỉ những

người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu tư, đầu

cơ. Những người không có tài sản thế chấp thì vẫn không bao giờ có thể vay được

tiền, kể cả khi thực sự có nhu cầu mua nhà để.

Tại các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chủ đầu tư cấp I được vay vốn bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất của cả

dự án, trong khi đó thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người

mua nhà và chỉ giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới cho chủ đầu tư cấp 1. Có

trường hợp, chủ đầu tư cấp I đã bán nhà cho người mua mà vẫn không thông báo cho

tổ chức tín dụng.

Bởi vậy, để tạo tính liên thông và kích thích nhau cùng phát triển bền vững,

Bộ Xây dựng cho rằng phía ngân hàng cũng nên có giải pháp tín dụng linh hoạt đối

với từng nhóm khách hàng bất động sản cụ thể theo hướng “chọn mặt gửi vàng„.

Việc kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường

bất động sản

để chống đầu

cơ là cần thiết nhưng cũng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm

đóng băng thị trường./.

Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)